Luật Đất đai 2024 của Việt Nam: quyền sử dụng đất và điểm lưu ý cho doanh nghiệp nước ngoài

Luật Đất đai 2024 của Việt Nam thay đổi tiền đề của chiến lược về mặt bằng

Đối với doanh nghiệp Nhật Bản đặt nhà máy hay trung tâm logistics tại Việt Nam, đất đai vừa là nền tảng vật lý của hoạt động kinh doanh, vừa là lĩnh vực mà sự thấu hiểu chế độ pháp lý bị thử thách nhiều nhất. Việt Nam không tồn tại sở hữu tư nhân về đất đai như Nhật Bản, và thứ mà doanh nghiệp có được chỉ dừng lại ở "quyền sử dụng đất" (LUR: Land Use Rights). Luật Đất đai 2024 (Land Law 2024, số hiệu văn bản 31/2024/QH15) đã sửa đổi lớn chế độ quyền sử dụng đất này sau khoảng 10 năm, và được đưa vào thi hành sớm hơn dự kiến từ ngày 1 tháng 8 năm 2024. Các quy tắc về thu hồi đất・định giá・bồi thường đã thay đổi, và chính tiền đề của chiến lược về mặt bằng khi thâm nhập cũng đang được cập nhật.

Bài viết này hệ thống lại các nguyên tắc căn bản của chế độ đất đai Việt Nam, các hình thức có được quyền sử dụng đất, thực tiễn doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bảo đảm mặt bằng, các điểm cần kiểm tra trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (LURC), và những thay đổi chủ yếu của Luật Đất đai 2024.

Nguyên tắc căn bản của chế độ đất đai Việt Nam

Hiến pháp và Luật Đất đai Việt Nam quy định đất đai "thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý". Nghĩa là, không ai có thể "sở hữu" bản thân đất đai, mà cơ chế là được Nhà nước trao cho quyền sử dụng đất để sử dụng. Nếu tiến hành mà không hiểu đại nguyên tắc này, theo tư duy kiểu Nhật là "mua đất", thì sẽ đánh giá sai bản chất của quyền và giới hạn về thời hạn.

Bản chất của quyền sử dụng đất với tư cách một loại quyền

Quyền sử dụng đất là quyền tài sản cho phép sử dụng đất trong một thời hạn nhất định・cho một mục đích nhất định, và nếu đáp ứng điều kiện thì có thể đem chuyển nhượng・cho thuê・thế chấp. Đất sản xuất kinh doanh (nhà máy・văn phòng) thông thường có thời hạn 50 năm (tối đa 70 năm với dự án đặc biệt), và khi hết hạn cần làm thủ tục xin gia hạn. Số năm còn lại gắn trực tiếp với giá trị tài sản và tài chính, nên là hạng mục kiểm tra quan trọng nhất khi thu hồi mặt bằng.

Các hình thức có được quyền sử dụng đất

Hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp được chia lớn thành "giao đất" và "cho thuê đất", và cách thức trả tiền đối ứng cũng khác nhau.

Giao đất (giao đất) và cho thuê đất (cho thuê đất)

Giao đất là hình thức trao quyền sử dụng đối với một dự án nhất định. Trong khi đó, hình thức tiêu chuẩn để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (doanh nghiệp FDI) bảo đảm đất sản xuất kinh doanh là thuê đất từ Nhà nước. Cách trả tiền thuê có phương thức trả trước một lần cho toàn bộ thời hạn thuê và phương thức trả hằng năm, và việc chọn cách nào sẽ làm thay đổi khả năng định đoạt quyền (có được chuyển nhượng・thế chấp hay không) cũng như dòng tiền. Nhìn chung, phương thức trả trước một lần cho mức tự do chuyển nhượng・thế chấp quyền sử dụng đất cao hơn.

Cho thuê lại tại khu công nghiệp・khu kinh tế

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp sản xuất Nhật Bản không thuê trực tiếp từ Nhà nước, mà chọn hình thức thuê lại lô đất từ công ty vận hành khu công nghiệp (IZ) hay khu kinh tế (EZ) đã được phát triển. Lý do là hạ tầng đã được xây dựng sẵn, có thể nhận hỗ trợ về giấy phép, và ưu việt về tốc độ cũng như độ chắc chắn trong bảo đảm mặt bằng. Ngay cả khi thuê lại, bản chất・số năm còn lại・phương thức đối giá của quyền sử dụng đất toàn khu công nghiệp làm nền tảng vẫn là yếu tố cuối cùng quy định sự ổn định quyền của doanh nghiệp. Việc lựa chọn vị trí nên được cân nhắc đồng bộ với việc di dời cơ sở sản xuất tại Việt Nam và thẩm định mặt bằng nhà máy.

Các điểm kiểm tra trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (LURC)

Văn bản chứng minh công khai sự tồn tại và nội dung của quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (LURC: cái gọi là "sổ đỏ"). Trong thẩm định M&A hay thu hồi mặt bằng, đây là nơi cần soát xét kỹ.

Kiểm tra tên người đứng・mục đích・thời hạn・hạn chế

Trên LURC, cần kiểm tra tên người có quyền sử dụng, mục đích của đất (đất sản xuất kinh doanh・đất công nghiệp, v.v.), thời hạn sử dụng và số năm còn lại, phương thức đối giá (giao đất, thuê trả trước một lần, hay thuê trả hằng năm), và tình trạng thiết lập quyền thế chấp. Mục đích có khớp với kế hoạch kinh doanh hay không, số năm còn lại có bao phủ thời gian thu hồi vốn đầu tư hay không, có bị đem làm tài sản bảo đảm cho bên thứ ba hay không là những điểm đặc biệt quan trọng. Khi mua lại một doanh nghiệp nắm giữ các quyền liên quan đến đất đai, những kiểm tra này tạo thành phần cốt lõi của thẩm định pháp lý trong M&A tại Việt Nam.

Rủi ro chuyển đổi mục đích và san lấp

Để thay đổi mục đích của đất đã thu hồi về sau (ví dụ: từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp), cần có giấy phép của cơ quan có thẩm quyền và đối giá bổ sung, và cũng mất thời gian. Nếu "đất có thể thu hồi với giá rẻ" lại lấy việc chuyển đổi mục đích làm tiền đề, mà không đưa vào tính toán rủi ro xin phép cùng gánh nặng san lấp・bồi thường, thì sẽ dẫn đến chi phí ngoài dự kiến và chậm trễ lịch trình.

Những thay đổi chủ yếu của Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 đã tiến hành nhiều sửa đổi tác động đến thực tiễn, lấy việc minh bạch hóa định giá đất・bồi thường・thị trường làm trục.

Rà soát lại việc định giá đất

Phương châm được đưa ra là bãi bỏ "khung giá đất" cứng nhắc trước đây, chuyển sang bảng giá đất hằng năm phản ánh thực tế thị trường. Nhờ đó, cơ sở tính tiền bồi thường・tiền thuê đất・thuế liên quan đến đất tiến gần hơn đến giá thị trường, làm tăng khả năng dự liệu và tính minh bạch của chi phí mặt bằng, nhưng đồng thời ở một số khu vực cũng có thể trở thành nhân tố làm tăng chi phí.

Hoàn thiện về bồi thường・thu hồi mặt bằng・tái định cư

Các quy tắc về bồi thường・hỗ trợ・tái định cư đi kèm thu hồi đất (giải phóng mặt bằng) đã được hoàn thiện, và việc bảo vệ người dân・doanh nghiệp bị thu hồi được tăng cường. Trong các dự án lớn có kèm san lấp mặt bằng, quá trình bồi thường・đạt đồng thuận với người dân dễ trở thành đường găng (critical path) của lịch trình, nên không thể thiếu sự phối hợp với chính quyền địa phương.

Làm rõ về đầu tư nước ngoài・tiếp cận thị trường

Các quy tắc về việc doanh nghiệp nước ngoài có được・định đoạt quyền sử dụng đất, cũng như khuôn khổ cung ứng mặt bằng tại khu công nghiệp・khu kinh tế cũng được hoàn thiện thêm. Khả năng tận dụng việc chuyển nhượng・thế chấp quyền sử dụng đất để huy động tài chính liên hệ chặt chẽ với phương thức đối giá (trả trước hay trả hằng năm), nên cần thiết kế đồng bộ với kế hoạch huy động vốn.

Minh bạch hóa và số hóa thông tin đất đai

Luật Đất đai 2024 cũng đưa ra phương hướng hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và công khai・số hóa thông tin đất đai. Nếu điều này được triển khai, việc kiểm tra tình trạng quyền sử dụng đất hay thông tin quy hoạch sẽ trở nên dễ dàng, và kỳ vọng làm tăng khả năng dự liệu của việc thu hồi mặt bằng・thẩm định. Mặt khác, trong giai đoạn chuyển tiếp vẫn còn tồn tại sự thiếu đồng bộ của dữ liệu và khác biệt vận hành theo từng địa phương, nên trước mắt, việc kết hợp kiểm tra thông tin gốc như xem bản chính LURC hay tham vấn cơ quan quản lý mới là cách chắc chắn trong thực tiễn. Do việc vận hành chế độ dễ phát sinh khác biệt theo từng địa phương, nên không thể thiếu thái độ kiểm tra riêng từng động thái thực tiễn của tỉnh・thành nơi thâm nhập. Các chi tiết về định giá đất hay thủ tục còn được cụ thể hóa nhiều ở nghị định・thông tư hay quy định thực hiện của địa phương, nên cũng cần lưu ý rằng chỉ riêng văn bản luật thì chưa thể thấy được toàn cảnh thực tiễn. Việc phán đoán dựa trên các văn bản dưới luật mới nhất và vận hành tại địa phương là tiền đề để kìm hãm rủi ro về mặt bằng. Cùng một luật, nhưng giữa các đô thị lớn như Hà Nội・Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh địa phương lại nảy sinh khác biệt lớn về mức của bảng giá đất cũng như tốc độ vận hành thủ tục, nên việc kiểm tra riêng điều kiện của từng địa điểm ứng viên và so sánh ngang hàng sẽ nâng cao độ chính xác của chiến lược về mặt bằng.

Thực tiễn lựa chọn khu công nghiệp và bảo đảm mặt bằng

Đối với nhiều doanh nghiệp sản xuất Nhật Bản, chiến lược về mặt bằng thực chất quy về việc "chọn khu công nghiệp nào". Phán đoán ở đây sẽ chi phối lâu dài sự ổn định và chi phí của hoạt động.

Các điểm kiểm tra để nhận định khu công nghiệp

Khi chọn khu công nghiệp, điều quan trọng không chỉ là tốt-xấu của giá thuê hay vị trí, mà còn là kiểm tra bản chất của quyền sử dụng đất làm nền tảng của khu. Hợp đồng thuê của toàn khu là loại trả trước một lần hay trả hằng năm, số năm còn lại được bao nhiêu, dung lượng và độ tin cậy của hạ tầng (điện・cấp nước・xử lý nước thải・viễn thông) có đủ không, đã có thành tích về giấy phép môi trường hay phòng cháy chữa cháy chưa, và mức độ lành mạnh tài chính cũng như thành tích vận hành của công ty vận hành khu ra sao — những điều này gắn trực tiếp với sự ổn định quyền và chi phí của doanh nghiệp thuê lại. Nếu chọn chỉ vì giá lô đất bề ngoài rẻ, thì về sau sẽ dội ngược lại dưới hình thức hạ tầng yếu kém hay quyền bất ổn.

Thẩm định LURC và mặt bằng

Khi thu hồi mặt bằng, hoặc mua lại doanh nghiệp nắm giữ đất đai, ngoài việc soát xét giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (LURC), còn phải kiểm tra việc tra cứu hồ sơ công về đất đai, có hay không tranh chấp・thế chấp, sự phù hợp với quy hoạch như mục đích・mật độ xây dựng, cho đến lịch sử thu hồi・bồi thường. Đặc biệt, ở những thửa đất từng được san lấp trong khi việc bồi thường・đạt đồng thuận với người dân chưa hoàn chỉnh, có thể ẩn chứa rủi ro tranh chấp về sau. Thẩm định mặt bằng cần được tiến hành đồng bộ với kế hoạch xây dựng・vận hành nhà máy, không thể thiếu việc kiểm chứng cả hai mặt: quyền đối với đất và khả năng sử dụng thực tế về mặt vật lý.

Các hình thức có được quyền sử dụng đất: bảng so sánh

Hệ thống lại các hình thức bảo đảm mặt bằng chủ yếu mà doanh nghiệp nước ngoài có thể áp dụng, theo bản chất của quyền・đối giá・mức tự do định đoạt・tình huống phù hợp thì như sau.

Các điểm thực tiễn doanh nghiệp Nhật Bản cần nắm

Thứ nhất, lấy đại nguyên tắc "không mua được đất, chỉ có được quyền sử dụng có thời hạn" làm xuất phát điểm, và nhất định phải kiểm tra sự khớp nhau giữa số năm còn lại và thời gian thu hồi vốn đầu tư. Thứ hai, việc lựa chọn phương thức đối giá (trả trước một lần hay trả hằng năm) không chỉ chi phối dòng tiền mà còn chi phối cả mức tự do tài chính qua chuyển nhượng・thế chấp trong tương lai, nên cần quyết định đồng bộ với kế hoạch vốn. Thứ ba, việc kiểm tra tên người đứng・mục đích・thời hạn・thế chấp・tranh chấp trên LURC là mạch sống của thẩm định khi thu hồi mặt bằng và M&A. Thứ tư, do việc thay đổi quy tắc định giá・bồi thường theo Luật Đất đai 2024 đang cập nhật tiền đề của chi phí mặt bằng, nên không nên tin cậy nguyên xi con số của các trường hợp thu hồi trong quá khứ, mà điều quan trọng là tính toán lại theo bảng giá đất và điều kiện thuê mới nhất.

Luật Đất đai 2024 của Việt Nam là một sửa đổi lớn kéo tiền đề của chiến lược về mặt bằng tiến gần thực tế thị trường. Nếu thiết kế sai quyền đối với nền tảng là đất đai, thì sẽ dội ngược lại thành chậm trễ khởi động vận hành, chi phí ngoài dự kiến, và ràng buộc về tài chính. Solara & Co hỗ trợ nhất quán từ việc lựa chọn vị trí・hình thức mặt bằng, soát xét LURC, đàm phán điều kiện với khu công nghiệp, cho đến thẩm định khi thu hồi mặt bằng・M&A, bằng một đội ngũ am hiểu thực tiễn cả hai phía Nhật và Việt. Chúng tôi đề xuất thiết kế "quyền đối với đất" tối ưu cho kế hoạch thu hồi vốn đầu tư của quý công ty, ngay từ cửa vào của việc thâm nhập.