Xây dựng và phát triển bất động sản Việt Nam: nhu cầu và sự tham gia của vốn ngoại

Giai đoạn tăng trưởng mà ngành xây dựng và phát triển bất động sản Việt Nam đang bước vào

Xây dựng và phát triển bất động sản ở Việt Nam là tấm gương phản chiếu tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa. Trên nền tảng tăng trưởng kinh tế nhanh, dân số vượt 100 triệu người và sự tập trung dân cư về các đô thị, nhu cầu xây dựng đủ mọi loại hình — từ nhà ở, văn phòng, cơ sở thương mại, khu công nghiệp cho đến hạ tầng — vẫn tiếp tục mở rộng. Xây dựng là ngành chủ lực chiếm khoảng 6% GDP, và cùng với phát triển bất động sản, nó đã dẫn dắt nền kinh tế trên cả hai phương diện việc làm và đầu tư. Diện mạo các đô thị thay đổi từng năm: ở khu trung tâm Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, các tòa nhà cao tầng mọc lên san sát, còn ở vùng ven, những đô thị mới lần lượt được hình thành.

Sự tăng trưởng này không dừng lại ở mở rộng đơn thuần về lượng. Yêu cầu cao hơn về chất lượng nhà ở do tầng lớp trung lưu mở rộng, sự tập trung vốn ngoại vào các khu công nghiệp, sự phát triển của du lịch và thương mại, cùng với đầu tư hạ tầng quy mô lớn chồng lấn lên nhau, khiến "nội dung" của hoạt động phát triển cũng được nâng cấp. Việc các chủ đề phát triển có giá trị gia tăng cao hơn như đô thị thông minh, công trình thân thiện môi trường, phát triển phức hợp đa công năng nổi lên ở tuyến đầu cũng là một đặc điểm của những năm gần đây. Bài viết này hệ thống cấu trúc nhu cầu của ngành xây dựng và phát triển bất động sản Việt Nam, đồng thời giải thích theo góc nhìn thực tiễn về diễn biến theo từng phân khúc, các hình thức tham gia của vốn ngoại, cách đọc bài toán huy động vốn và chu kỳ thị trường, cùng những rủi ro cần lưu ý.

Các yếu tố cấu trúc thúc đẩy nhu cầu

Nhu cầu xây dựng và phát triển bất động sản được nâng đỡ bởi một số yếu tố mang tính cấu trúc.

Đô thị hóa và dịch chuyển dân cư

Ở Việt Nam, dòng dịch chuyển dân cư từ nông thôn ra đô thị vẫn tiếp diễn, và tỷ lệ dân số đô thị được dự báo sẽ tăng lên trong trung và dài hạn. Tỷ lệ dân số đô thị hiện vào khoảng 40%, và Chính phủ đặt mục tiêu nâng lên mức khoảng 45% hướng tới năm 2030. Mỗi năm có khoảng một triệu người từ địa phương dịch chuyển ra đô thị, và bản thân việc tạo ra nơi tiếp nhận lượng dân cư này chính là nguồn cầu xây dựng kéo dài trong dài hạn. Đô thị hóa sinh ra nhu cầu xây dựng rộng khắp như nhà ở, hạ tầng giao thông, cơ sở thương mại, cấp thoát nước. Đặc biệt, việc cung ứng nhà ở để tiếp nhận dân số đô thị không ngừng gia tăng là nguồn cầu cơ bản và bền vững nhất. Bên cạnh hai vùng đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, hoạt động phát triển đô thị cũng sôi động tại Đà Nẵng và các đô thị trung tâm cấp địa phương khác.

Tầng lớp trung lưu mở rộng và nhu cầu nhà ở

Cùng với thu nhập tăng lên, chất lượng nơi ở mà người dân mong muốn cũng được nâng cao. Nhu cầu đang dịch chuyển từ nhà phố tự xây trước đây sang căn hộ chung cư (condominium) có thiết bị và quản lý đầy đủ, hoặc các khu dân cư được quy hoạch bài bản (township). Nhà ở cũng thu hút sự quan tâm mạnh mẽ với tư cách là đối tượng tích lũy tài sản và đầu tư, và cả nhu cầu thực lẫn nhu cầu đầu tư cùng nâng đỡ thị trường. Chính phủ đặt mục tiêu cung ứng khoảng một triệu căn nhà ở xã hội (nhà giá thấp) đến năm 2030, và việc phát triển nhà ở ở phân khúc giá phải chăng được đặt vào vị trí của một mục tiêu chính sách cấp quốc gia. Phân khúc giá thấp tuy biên lợi nhuận mỏng nhưng nhu cầu lại cực kỳ dày, và với những chủ đầu tư có thể kết hợp quỹ đất, chính sách ưu đãi và thiết kế tiêu chuẩn để tạo ra số lượng lớn, đây có thể trở thành một nền tảng nhận thầu ổn định.

Khu công nghiệp và đầu tư hạ tầng

Sự tập trung của ngành chế tạo vốn ngoại (China Plus One) đang dẫn dắt mạnh mẽ nhu cầu xây dựng khu công nghiệp và cơ sở logistics (kho bãi, nhà máy). Tại các khu công nghiệp chính như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang ở phía Bắc và Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam, tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao và giá thuê cũng trong xu hướng tăng. Hơn nữa, các khoản đầu tư hạ tầng quy mô lớn như đường cao tốc, sân bay, cảng biển, tàu điện ngầm/đường sắt đô thị và điện lực đang trở thành làn gió thuận cho toàn ngành xây dựng. Mạng lưới đường cao tốc nối liền Bắc – Nam, sân bay mới Long Thành, hay việc đưa vào vận hành tuyến đường sắt đô thị số 1 tại Thành phố Hồ Chí Minh — các dự án lớn lần lượt tiến triển — chính là biểu tượng của điều đó. Phát triển hạ tầng vừa bản thân nó là nhu cầu xây dựng, vừa làm tăng giá trị bất động sản của các khu vực lân cận và kích thích những hoạt động phát triển mới.

Diễn biến phát triển nhìn theo từng phân khúc

Trong xây dựng và phát triển bất động sản, tính chất nhu cầu và rủi ro khác nhau tùy theo phân khúc. Dưới đây hệ thống diễn biến của các phân khúc chính.

Nhà ở (condominium, township)

Nhà ở là phần lõi của thị trường. Từ các sản phẩm trung và cao cấp hướng tới tầng lớp trung lưu và trung lưu lớp trên ở khu vực đô thị, cho đến nhà ở vừa túi tiền (affordable) ở phân khúc giá phải chăng, mỗi phân khúc giá đều có nhu cầu. Có nhiều phân khúc giá mà nguồn cung chưa theo kịp nhu cầu, dư địa phát triển vẫn còn rất lớn. Đặc biệt, nhà ở ở phân khúc giá phải chăng mà các hộ gia đình trẻ làm việc tại đô thị và tầng lớp di cư từ địa phương tìm kiếm vẫn thiếu cung kinh niên so với nhu cầu — vừa là bài toán chính sách xã hội, vừa là cơ hội kinh doanh vững chắc về dài hạn. Mặt khác, ở phân khúc cao cấp đôi khi xảy ra đầu cơ quá mức hay dư cung cục bộ, nên việc thiết kế sản phẩm sau khi nhận định rõ phân khúc giá, vị trí và nhóm khách mua chính là yếu tố phân định thành bại của dự án. Những năm gần đây, nguồn cung có xu hướng dồn vào các sản phẩm cao giá ở khu trung tâm, trong khi phân khúc trung cấp — vốn là tâm điểm của nhu cầu thực — lại thiếu hụt; sự lệch pha cung – cầu này được chỉ ra, và việc định giá bám sát thực tế của nhóm khách mua một lần nữa được đặt ra.

Thương mại và văn phòng

Cùng với tăng trưởng kinh tế và sự gia tăng các doanh nghiệp đầu tư vào, nhu cầu về văn phòng, cơ sở thương mại bán lẻ và khách sạn đang mở rộng. Đặc biệt sôi động là các trung tâm thương mại trên nền tảng sự thẩm thấu của bán lẻ hiện đại, cùng các dự án phát triển khách sạn, khu nghỉ dưỡng trên nền phục hồi của du lịch. Tại khu trung tâm Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu về các tòa nhà văn phòng chất lượng cao vẫn vững chắc; tại Đà Nẵng và các điểm nghỉ dưỡng ven biển, hoạt động phát triển khách sạn và biệt thự đang lấy lại đà cùng với sự phục hồi của nhu cầu du lịch. Đặc biệt, văn phòng đạt chứng nhận môi trường (công trình xanh) với hiệu năng tiết kiệm năng lượng cao dễ đáp ứng tiêu chí thuê của các tập đoàn đa quốc gia, và đang trở thành yếu tố khác biệt hóa thu hút khách thuê chất lượng. Thương mại và khách sạn dễ chịu ảnh hưởng của chu kỳ kinh tế, nhưng là phân khúc có thể kỳ vọng khả năng sinh lời cao tùy thuộc vào vị trí và năng lực vận hành.

Bất động sản công nghiệp và logistics

Cùng với việc ngành chế tạo vốn ngoại thâm nhập và thương mại điện tử (EC) mở rộng, nhu cầu về khu công nghiệp và cơ sở logistics (kho bãi, trung tâm phân phối) đang tăng cao. Đây là phân khúc có thể kỳ vọng nhu cầu tương đối ổn định, tăng trưởng gắn liền với sự tập trung của ngành chế tạo và diễn biến chuỗi cung ứng. Đặc biệt, nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp chất lượng cao đang gia tăng — như kho logistics ở vùng ven đô phục vụ giao hàng tức thời, kho lạnh có kiểm soát nhiệt độ, hay nhà xưởng cho thuê hiện đại (nhà xưởng xây sẵn) có chiều cao trần lớn và khả năng chịu tải sàn cao. Những loại hình này trở thành đối tượng đầu tư hấp dẫn đối với phía phát triển, với vai trò là bệ đỡ thúc đẩy vốn ngoại thâm nhập khi họ coi trọng tốc độ khởi động nhanh. Nhà xưởng và kho cho thuê tiêu chuẩn có nhiều khách thuê là lựa chọn mạnh mẽ đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ muốn khởi động vận hành sớm với chi phí đầu tư ban đầu thấp, đồng thời với phía phát triển cũng là mô hình kinh doanh chắc chắn, có thể kỳ vọng nguồn thu cho thuê ổn định.

Vốn ngoại tham gia như thế nào

Phát triển bất động sản là lĩnh vực có nhiều ràng buộc về chế độ đất đai và cấp phép, nên sự tham gia của vốn ngoại có những hình thái đặc thù.

Tiền đề mang tên quyền sử dụng đất

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Nhà nước đại diện quản lý), còn doanh nghiệp và cá nhân nắm giữ "quyền sử dụng đất". Việc vốn ngoại xử lý đất đai, bất động sản có những ràng buộc, và phạm vi cho phép khác nhau tùy theo hình thái và mục đích sử dụng của dự án. Việc bán nhà ở cho người nước ngoài cũng có những ràng buộc nhất định về số căn và thời hạn, còn việc thu hồi, chuyển đổi mục đích đất phát triển cần có sự chấp thuận của cơ quan hành chính. Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ tháng 8 năm 2024 đã rà soát lại việc bồi thường khi thu hồi đất, cách xác định giá và việc vận hành quy hoạch sử dụng đất, qua đó được kỳ vọng nâng cao tính minh bạch của thị trường. Về việc người nước ngoài mua nhà ở, có giới hạn về số căn được mua trên mỗi tòa nhà và thời hạn sở hữu (về nguyên tắc là 50 năm, có thể gia hạn), và những chi tiết của chế độ như vậy chi phối việc thiết kế dự án. Hệ thống pháp luật liên quan, bắt đầu từ Luật Đất đai sửa đổi, đang được hoàn thiện theo hướng nâng cao tính minh bạch của thị trường và sự ổn định của quyền, nhưng việc vận hành lại có chênh lệch lớn giữa các địa phương; do vậy, sự thấu hiểu chế độ đất đai này là tiền đề lớn khi tham gia vào phát triển bất động sản.

Liên doanh, góp vốn và quỹ — những cửa ngõ tham gia

Hình thức điển hình để vốn ngoại tham gia phát triển là liên doanh với nhà phát triển bản địa, góp vốn vào dự án phát triển, hoặc đầu tư thông qua quỹ bất động sản. Đối tác bản địa đảm nhận vai trò quan trọng trong việc bảo đảm quỹ đất, lấy giấy phép và quan hệ với chính quyền địa phương. Doanh nghiệp Nhật Bản trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản và nhà ở có thể xây dựng quan hệ bổ trợ với đối tác bản địa bằng cách mang vào bí quyết về kỹ thuật, chất lượng và quản lý dự án. Trên thực tế, ngày càng nhiều trường hợp doanh nghiệp Nhật bắt tay với các nhà phát triển lớn của Việt Nam để cùng phát triển những khu dân cư quy mô lớn được thiết kế bài bản (smart township). Trong những hợp tác như vậy, phía Nhật cung cấp tri thức về quy hoạch đô thị, môi trường sống và quản lý chất lượng, còn phía bản địa đảm nhận đất đai, giấy phép và mạng lưới bán hàng — kết hợp thế mạnh của mỗi bên để tạo ra hoạt động phát triển có giá trị gia tăng cao.

Lan tỏa sang các ngành phụ trợ

Sự mở rộng của xây dựng và phát triển bất động sản lan tỏa nhu cầu sang nhiều ngành phụ trợ rộng khắp như vật liệu xây dựng (thép, xi măng, vật liệu), thiết bị nhà ở, thang máy, điều hòa không khí, nội thất và dịch vụ quản lý bất động sản. Đây là những lĩnh vực có thể hưởng lợi từ sự mở rộng của thị trường ngay cả khi không trực tiếp tham gia vào bản thân hoạt động phát triển. Đặc biệt, ở lĩnh vực thiết bị và vật liệu có giá trị gia tăng cao — nơi coi trọng chất lượng, hiệu năng tiết kiệm năng lượng và hệ thống bảo trì sau thi công — sản phẩm và dịch vụ của doanh nghiệp Nhật Bản với thế mạnh là độ tin cậy dễ được đánh giá cao, và nhu cầu được dự báo sẽ tăng cùng với việc hoạt động phát triển được nâng cấp. Khi tồn kho nhà ở và cơ sở vật chất tích lũy dần lên, nhu cầu dịch vụ như quản lý, vận hành và cải tạo cũng tiếp tục mở rộng.

Đọc bài toán huy động vốn và chu kỳ thị trường như thế nào

Phát triển bất động sản có quy mô vốn lớn và thời gian thu hồi dài, nên nhạy cảm với những thay đổi của môi trường tài chính, tín dụng. Ở Việt Nam, trong giai đoạn 2022–2023, sự hỗn loạn của thị trường trái phiếu doanh nghiệp chồng lên việc thắt chặt tín dụng ngân hàng, khiến một số nhà phát triển rơi vào bế tắc dòng tiền — một giai đoạn điều chỉnh. Áp lực trái phiếu đáo hạn dồn dập, việc chấp thuận dự án bị đình trệ, và môi trường vay mua nhà của người mua xấu đi cùng lúc, khiến nguồn cung mới và hoạt động bán hàng tạm thời nguội lạnh. Sau đó, nhờ các biện pháp như hạ lãi suất điều hành, tạo thuận lợi cho thủ tục cấp phép và hỗ trợ tái cấp vốn trái phiếu, thị trường đã tạo đáy và đang chuyển sang giai đoạn phục hồi.

Điều mà trải nghiệm này cho thấy là thị trường bất động sản Việt Nam, ngay trong xu hướng tăng trưởng, vẫn mang một chu kỳ rõ rệt. Khi doanh nghiệp Nhật Bản tham gia, việc không bị cuốn theo đà của thời kỳ hưng thịnh mà nhìn rõ cấu trúc vốn của nhà phát triển (mức độ phụ thuộc trái phiếu, phụ thuộc tiền thu trước, tình hình tín dụng ngân hàng) là điều không thể thiếu. Dòng tiền phụ thuộc quá mức vào tiền thu trước (khoản khách hàng trả trước khi mở bán) sẽ bộc lộ sự mong manh ngay khi việc bán hàng đình trệ. Với tầm nhìn trung và dài hạn, kỷ luật chọn đối tác lành mạnh về tài chính và chọn phân khúc giá, vị trí có nhu cầu vững chắc chính là chìa khóa để vượt qua chu kỳ.

Hệ thống hóa cơ hội đầu tư và rủi ro

Bảng dưới đây hệ thống cơ hội và rủi ro của các phân khúc chính trong xây dựng và phát triển bất động sản.

Rủi ro cần lưu ý, thứ nhất là sự phức tạp của chế độ đất đai và cấp phép: việc chấp thuận dự án và lấy quyền sử dụng đất đòi hỏi thời gian và tri thức bản địa. Thứ hai là tính chu kỳ của thị trường bất động sản: thắt chặt tiền tệ hay thay đổi môi trường tín dụng ảnh hưởng đến nhu cầu và huy động vốn. Thứ ba là độ tin cậy và sự lành mạnh tài chính của đối tác, nhà phát triển bản địa. Vì phát triển bất động sản có quy mô vốn lớn và thời gian thu hồi dài, nên việc thẩm tra tín nhiệm đối tác và soi xét kỹ dự án mang ý nghĩa quyết định.

Doanh nghiệp Nhật Bản nắm bắt cơ hội ra sao — Góc nhìn của Solara

Xây dựng và phát triển bất động sản Việt Nam, nhờ nhiều làn gió thuận là đô thị hóa, tầng lớp trung lưu mở rộng, tập trung công nghiệp và đầu tư hạ tầng, là lĩnh vực được dự báo tăng trưởng về dài hạn. Cửa ngõ tham gia rất đa dạng: từ nhà ở, thương mại, công nghiệp và logistics, cho đến vật liệu, thiết bị xây dựng và dịch vụ quản lý. Doanh nghiệp Nhật Bản có thể tham gia vào đà tăng trưởng này bằng cách phát huy thế mạnh về kỹ thuật, chất lượng, quản lý dự án và thiết bị nhà ở, đồng thời xây dựng quan hệ bổ trợ với đối tác bản địa.

Yếu tố then chốt là hiểu đúng chế độ đất đai và cấp phép, chọn được đối tác bản địa đáng tin cậy, và thiết kế hình thái tham gia phù hợp (liên doanh, góp vốn, quỹ, cung ứng vật liệu). Chính vì là lĩnh vực có quy mô vốn lớn, nên việc soi xét kỹ dự án ở giai đoạn cửa ngõ và thẩm tra tín nhiệm đối tác sẽ quyết định lớn đến thành bại.

Solara & Co có cơ sở và mạng lưới nhân sự ở cả Nhật Bản lẫn Việt Nam, hỗ trợ xuyên suốt từ khảo sát thị trường, hoạch định chiến lược thâm nhập, lựa chọn đối tác bản địa, thực thi liên doanh và M&A, cho đến thẩm tra tín nhiệm và thẩm định (due diligence) trước khi mua lại hay góp vốn. Chúng tôi đồng hành để biến cơ hội lớn từ sự tăng trưởng của đô thị và công nghiệp Việt Nam thành những thành quả vững chắc.