Thẩm định khi mua bất động sản, nhà máy tại Việt Nam: xác nhận quyền sử dụng đất

Việc mua bất động sản, nhà máy bắt đầu từ "xác nhận quyền"

Khi mua đất làm nhà máy hay bất động sản phục vụ kinh doanh tại Việt Nam, câu hỏi căn bản đầu tiên mà doanh nghiệp Nhật Bản đối mặt là "rốt cuộc mình đang mua cái gì". Tại Việt Nam, theo Hiến pháp, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (do Nhà nước quản lý), và cái mà doanh nghiệp hay cá nhân có thể có được không phải là bản thân đất đai mà là quyền sử dụng đất (LUR: Land Use Rights). Nếu cố mua nhà máy hay đất với cảm giác "quyền sở hữu" như ở Nhật Bản, doanh nghiệp sẽ đọc nhầm các tiền đề như tính chất của quyền, thời hạn còn lại, hạn chế về mục đích sử dụng, khả năng chuyển nhượng — để rồi gặp vấn đề nghiêm trọng sau khi mua.

Thẩm định (DD) khi mua bất động sản, nhà máy, trước khi là việc điều tra tài chính hay kinh doanh, chính là công việc xác nhận bằng tài liệu gốc rằng quyền đang định mua có hợp pháp, có thể chuyển nhượng và có phù hợp với mục đích sử dụng hay không. Đặc biệt, sự khớp nhau giữa nội dung ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là "sổ đỏ") với thực tế, phân loại mục đích sử dụng (có phải đất công nghiệp hay không), thời hạn sử dụng còn lại, sự tồn tại của thế chấp hay kê biên — tất cả đều chi phối chính cơ cấu thương vụ.

Bài viết này hệ thống lại — từ góc nhìn thực tiễn — phần DD khi mua nhà máy, bất động sản phục vụ kinh doanh tại Việt Nam, lấy việc xác nhận quyền sử dụng đất làm trục, mở rộng tới công trình, môi trường, giấy phép và thuế. Bao gồm cả điểm rằng trọng tâm xác nhận thay đổi tùy theo mua cổ phần (mua cả công ty) hay mua tài sản (chỉ mua đất, nhà máy), bài viết giải thích những điểm khiến thương vụ dễ đổ vỡ.

Nắm vững cấu trúc cơ bản của quyền sử dụng đất (LUR)

Tiền đề "quyền sử dụng" chứ không phải "quyền sở hữu"

Theo Luật Đất đai của Việt Nam (bao gồm Luật Đất đai mới có hiệu lực năm 2024), các cách mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FIE) sử dụng đất chủ yếu được phân thành: (1) thuê đất từ Nhà nước (trả tiền hằng năm / trả một lần), (2) thuê lại từ chủ đầu tư khu công nghiệp, khu kinh tế, (3) nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp đủ điều kiện. Trong hoạt động đầu tư sản xuất của doanh nghiệp Nhật Bản, áp đảo là trường hợp sử dụng lô đất thuê trong khu công nghiệp, và khi đó cái có được là "quyền sử dụng đất có thời hạn thuê".

Thời hạn sử dụng còn lại và hình thức trả tiền thuê

Quyền sử dụng đất luôn có thời hạn sử dụng, và với mục đích công nghiệp thì thông thường tối đa là 50 năm (một số khu vực, điều kiện thì tối đa 70 năm). Điều quan trọng là thời hạn còn lại tại thời điểm mua. Nếu thời gian đầu tư của dự án vượt quá thời hạn còn lại, kế hoạch thu hồi vốn đầu tư thiết bị sẽ đổ vỡ. Ngoài ra, việc trả tiền thuê dưới dạng "trả trước một lần (lump-sum)" hay "trả hằng năm (annual)" sẽ làm thay đổi phạm vi mà quyền sử dụng đất đó được phép chuyển nhượng, thế chấp. Nhìn chung, quyền sử dụng đất đã trả trước một lần có mức độ tự do cao hơn về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp.

Xác nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

Văn bản công chứng minh sự tồn tại và nội dung của quyền sử dụng đất chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ). Trong DD, ta đối chiếu bằng cả bản gốc lẫn hồ sơ công: (1) người đứng tên có trùng với bên bán không, (2) số thửa, diện tích, phân loại mục đích sử dụng có khớp với thực tế không, (3) nội dung ghi về thời hạn sử dụng, hình thức trả tiền, (4) có ghi chú về quyền thế chấp, tranh chấp hay không. Không được tin vào bản sao hay lời giải thích của bên bán mà thôi. Đặc biệt ở Việt Nam, không hiếm trường hợp diện tích, ranh giới trên sổ đỏ lệch với đo đạc thực tế và vị trí hàng rào, trường hợp đã tách thửa thành nhiều sổ đỏ, hay trường hợp đứng tên gia đình và đứng tên công ty lẫn lộn, nên cần kết hợp đo đạc tại chỗ với tra cứu đăng ký để xác định thực trạng.

Thay đổi do Luật Đất đai mới năm 2024

Luật Đất đai mới có hiệu lực tháng 8 năm 2024 đã rà soát lại việc điều chỉnh bảng giá đất (land price table) hằng năm, khung pháp lý về chuyển mục đích sử dụng và bồi thường thu hồi, cùng các quy định về việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Vì căn cứ tính tiền thuê và khoản phải gánh thêm khi chuyển mục đích sử dụng có thể khác trước, nên quan trọng là phải thử tính toán thu hồi vốn dựa trên giá đất và quy tắc mới nhất áp dụng tại thời điểm mua. Nếu áp nguyên các điều kiện của giao dịch trong quá khứ, doanh nghiệp sẽ đọc nhầm tiền đề về chi phí.

Những hạng mục xác nhận đặc thù cho nhà máy, công trình

Giấy phép xây dựng và kiểm tra hoàn công

Đối với nhà máy, kho bãi xây trên đất, ta xác nhận chúng có được xây theo giấy phép xây dựng (Construction Permit) và đã qua kiểm tra hoàn công (nghiệm thu) hay chưa. Phần được cơi nới không phép, hay công trình thiếu thủ tục khai báo chuyển mục đích sử dụng, sau này sẽ trở thành rủi ro bị lệnh khắc phục, tháo dỡ, hoặc cản trở việc gia hạn giấy phép. Không thể thiếu việc kiểm tra tại chỗ sự khớp nhau giữa bản vẽ (bản vẽ được phê duyệt) với hiện trạng.

Những vấn đề đặc thù khi mua trong khu công nghiệp

Khi mua nhà máy trong khu công nghiệp, quyền sử dụng đất gắn với hợp đồng thuê lại với chủ đầu tư. Cần soi kỹ thời hạn còn lại của hợp đồng thuê lại, điều khoản chuyển nhượng, phí quản lý (phí sử dụng hạ tầng), nghĩa vụ hoàn trả nguyên trạng, và xác nhận liệu có thể chuyển quyền mà không cần sự đồng ý của chủ đầu tư hay không. Việc hạ tầng của khu (năng lực cung cấp điện, xử lý thoát nước, nước thải, cấp nước) có chịu nổi kế hoạch tăng sản lượng hay không cũng là yếu tố quyết định đối với ngành sản xuất.

Tuân thủ về môi trường

Khi mua nhà máy hiện hữu, tình trạng có được đánh giá tác động môi trường (ĐTM) hay giấy phép môi trường, tính hợp pháp của việc xử lý nước thải, chất thải, và lịch sử ô nhiễm đất, nước ngầm là những rủi ro ngoài sổ sách nghiêm trọng. Nếu kế thừa ô nhiễm của chủ sở hữu trước, doanh nghiệp sẽ gánh rủi ro chi phí khắc phục hay đình chỉ vận hành. Với các ngành có tải lượng ô nhiễm cao như hóa chất, mạ, nhuộm, cần coi DD môi trường do chuyên gia thực hiện là bắt buộc. Theo Luật Bảo vệ môi trường (Law on Environmental Protection), tùy theo ngành nghề và quy mô đối tượng mà phân loại giấy phép môi trường (environmental license) được quy định, và nếu có lịch sử vận hành không phép hoặc vượt quá điều kiện giấy phép, bên mua sẽ phải gánh chi phí khắc phục, đầu tư bổ sung.

Hồ sơ kiểm tra phòng cháy chữa cháy và an toàn lao động

Khi mua nhà máy, việc đạt kiểm tra an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC), chứng nhận an toàn thiết bị, điện, và hồ sơ an toàn vệ sinh lao động cũng là đối tượng xác nhận. Tại Việt Nam, kiểm tra PCCC đôi khi là tiền đề của giấy phép vận hành, nên nếu mua nhà máy đang vận hành trong tình trạng chưa có hoặc đã hết hạn, thì cho tới khi khởi động lại sẽ cần thi công khắc phục và kiểm tra lại, phát sinh thời gian dừng và chi phí ngoài dự kiến.

Mua cổ phần hay mua tài sản — trọng tâm DD thay đổi theo cơ cấu thương vụ

Giữa mua cổ phần (mua "cả công ty") và mua tài sản (chỉ mua "đất, công trình") khi mua bất động sản, nhà máy, vị trí của rủi ro và trọng tâm của DD khác nhau rất lớn.

Với mua cổ phần, nhìn "toàn bộ rủi ro mà công ty đang gánh"

Mua cổ phần tuy có ưu điểm là giấy phép và các quan hệ hợp đồng dễ duy trì liên tục, nhưng về nguyên tắc kế thừa tất cả nợ ngoài sổ sách của công ty mục tiêu (nợ thuế, chưa đóng bảo hiểm xã hội, bảo lãnh liên đới, tranh chấp). Ngoài việc quyền sử dụng đất có được công ty nắm giữ hợp pháp dưới tên công ty hay không, DD xuyên suốt về tài chính, pháp lý, thuế là không thể thiếu. Các điểm mấu chốt của DD tài chính và pháp lý được trình bày chi tiết tại Thẩm định tài chính tại Việt Nam và Thẩm định pháp lý tại Việt Nam.

Với mua tài sản, nhìn "quyền có chuyển được không"

Mua tài sản tuy dễ cách ly rủi ro, nhưng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần thỏa mãn các điều kiện đủ tư cách chuyển nhượng như hình thức trả tiền, mục đích sử dụng, thời hạn còn lại, kèm theo sự phê duyệt của chủ đầu tư hay cơ quan chức năng và việc cập nhật đăng ký. Nếu không xác nhận ngay từ đầu vào rằng "bên bán có nắm giữ quyền có thể bán hay không" và "bên mua có đủ tư cách mua hay không", thì sau khi ký hợp đồng mới phát hiện ra không thể chuyển nhượng.

Những tài liệu chủ yếu cần xác nhận trong DD bất động sản, nhà máy

Quan hệ quyền về đất, công trình phải được kiểm chứng bằng tài liệu gốc, chứ không phải bằng lời giải thích của các bên. Trong thực tiễn DD, ta thu thập và đối chiếu đại để các nhóm tài liệu sau.

Tài liệu về quan hệ quyền

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng thuê lại trong khu công nghiệp, chứng từ thanh toán tiền thuê, hồ sơ thiết lập quyền thế chấp, bản đồ quy hoạch đất và bản đồ địa chính. Từ những thứ này, ta xác định tên đứng, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn, tài sản bảo đảm.

Tài liệu về công trình, vận hành

Giấy phép xây dựng, bản vẽ được phê duyệt, hồ sơ kiểm tra hoàn công, nghiệm thu, giấy phép môi trường (ĐTM, v.v.), hồ sơ kiểm tra phòng cháy và an toàn, hợp đồng và chứng nhận công suất về điện, cấp thoát nước. Từ những thứ này, ta xác nhận tính hợp pháp của công trình và khả năng vận hành liên tục.

Giá giao dịch và ảnh hưởng đến thuế

Khiếm khuyết về quyền được quy đổi thành giá

Những khiếm khuyết phát hiện qua DD — thời hạn còn lại ngắn, không phù hợp mục đích sử dụng, phần cơi nới chưa đăng ký, rủi ro môi trường, sự tồn tại của thế chấp — được đưa vào hợp đồng dưới dạng yếu tố giảm giá, hoặc dưới dạng cam đoan bảo đảm, điều khoản bồi thường, điều kiện tiên quyết (CP). Với rủi ro chưa thể xác định, cách làm chuẩn mực là phân chia rủi ro bằng ký quỹ (escrow) hay bồi thường, thay vì cố định giá.

Chi phí chuyển nhượng và thuế

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản liên quan đến nhiều loại thuế, phí như lệ phí trước bạ, thuế thu nhập từ chuyển nhượng, thuế giá trị gia tăng (VAT). Vì quan hệ về thuế thay đổi tùy cơ cấu (cổ phần hay tài sản), nên quan trọng là phải cùng với cố vấn thuế thử tính trước chi phí chuyển nhượng. Những cạm bẫy về mặt tín dụng ẩn trong bất động sản, nhà máy cũng được đề cập tại Rủi ro tín dụng trong mua bán doanh nghiệp Việt Nam.

Thương vụ mua bị đổ vỡ ở đâu

Nguyên nhân khiến việc mua bất động sản, nhà máy đổ vỡ hay kéo dài tập trung vào những vấn đề nhất định. Khi phân loại các vụ việc mà Solara & Co từng tham gia, các nguyên nhân chính gây đổ vỡ cho thấy một phân bố rõ rệt.

Yếu tố lớn nhất là khiếm khuyết về quyền sử dụng đất (tên đứng không khớp, thời hạn còn lại không đủ, không phù hợp mục đích sử dụng), tiếp đến là tính hợp pháp của công trình như phần cơi nới chưa đăng ký, rủi ro môi trường, và sự thiếu sót trong thủ tục chuyển nhượng. Tất cả những điều này đều có thể tránh hoặc giảm thiểu nếu xác nhận tài liệu gốc ngay từ giai đoạn đầu của việc mua. Về toàn bộ quy trình bao gồm cả việc lựa chọn cơ cấu thương vụ, mời tham khảo Toàn bộ quy trình M&A tại Việt Nam.

Hỗ trợ DD bất động sản, nhà máy của Solara & Co

Việc mua nhà máy, bất động sản phục vụ kinh doanh tại Việt Nam bắt đầu từ chỗ nhận định bằng tài liệu gốc rằng "mình đang mua cái gì" — tức tính chất, thời hạn, khả năng chuyển nhượng của quyền sử dụng đất sẽ có được. Việc nối liền thành một mạch: đối chiếu nội dung sổ đỏ với thực tế, xác nhận điều kiện thuê lại trong khu công nghiệp, soi xét tính hợp pháp của công trình và rủi ro môi trường, và thiết kế cơ cấu mua cổ phần hay mua tài sản — chính là chìa khóa ngăn ngừa rắc rối sau khi mua.

Solara & Co có cơ sở tại cả hai phía Nhật và Việt, hỗ trợ trọn gói từ DD về quyền của đất, công trình, môi trường, đến DD tài chính, pháp lý, thuế, đàm phán giá, thiết kế hợp đồng và thủ tục chuyển nhượng. Để ngăn chặn ngay từ đầu vào những tình huống như "tưởng mua được mảnh đất nhưng hóa ra không thể chuyển nhượng" hay "sau khi mua mới nhận lệnh khắc phục môi trường", trước tiên chúng tôi đồng hành cùng quý vị bằng bước đi cùng nhau xác nhận quan hệ quyền của đối tượng định mua.